Pénzügyi tippek - Hat-e a termőföldárakra a gazdasági visszaesés és a világjárvány? Még mindig jó befektetés-e a termőföldvásárlás?
2020. november 18. írta: Takarék

Pénzügyi tippek - Hat-e a termőföldárakra a gazdasági visszaesés és a világjárvány? Még mindig jó befektetés-e a termőföldvásárlás?

A koronavírus járvány és az átmenetileg recesszióba csúszó világgazdasági helyzet kapcsán felmerülhet a kérdés, hogy ilyen környezetben mire számíthatunk a termőföldek árváltozása tekintetében a következő években. Továbbra is igaz-e, hogy nem tekinthető túlzottan drágának a hazai termőföld, még mindig érdemes-e egy kedvező hosszú távú befektetési lehetőségként tekintve lecsapni a saját birtokunkkal szomszédos, eladóvá vált földdarabokra?

A termőföldértékelés elmélete számos fontos ármeghatározó tényezőt ír le a földminőségtől kezdve, az elhelyezkedésen és a táblaméreten át a belvízveszélyig. Jelen írásunk célját tekintve ezeket a fundamentális tényezőket változatlannak tekintjük, hiszen önmagában sem a járvány, sem a gazdasági visszaesés veszélye nem módosít rajtuk, sokkal inkább a makrogazdasági tényezőket vesszük számba. Megvizsgáljuk a legutóbbi, 2008-2010 évi recessziós időszak tanulságait is, mennyiben hasonlít az akkori helyzet a mostanihoz és melyek a különbségek földértékelés szempontból.

A világjárvány és egy recessziós környezet árhatásainak vizsgálata szempontjából véleményünk szerint az alábbi makrogazdasági tényezőket érdemes figyelembe venni:

- A termőföld révén elérhető jövedelem

- A mezőgazdaság általános helyzete, specifikus kockázatai, válságokkal szembeni ellenálóképessége (a jövedelmek szórása)

- Diszkontráta / hosszú távú elvárt hozamok

- Banki finanszírozási lehetőségek, banki kockázati étvágy, bankrendszer likviditása

Hogy érdemi következtetéseket is le tudjunk vonni az adatokból, szükséges legalább 15-20 éves idősorokat vizsgálni, ami az alábbi adatforrásokból állt rendelkezésre:

- Mezőgazdasági Számlák Rendszere (KSH): a mezőgazdaság főbb szegmenseiben realizált összkibocsátás, a különféle jövedelemkategóriák (millió Ft)

- NAIK Agrárgazdasági Kutatóintézet: főbb termények termesztése révén elérhető jövedelem hektáronként, melyből a normál vetésszerkezet alapján számítottunk egy aggregált mutatót (földbérleti díj fizetése előtt elért EBITDA, Ft/ha)

- Takarék Jelzálogbank: szántó átlagárak (Ft/ha)

- MNB: hosszú távú kockázatmentes hozamszint (%)

A hosszú idősorok alapján az alábbi viszonyszámokat számítjuk és értékeljük:

- szántó átlagár / 1 hektár földön elérhető átlagos jövedelem

- szántó átlagár / termelési tényezők jövedelme a mezőgazdaságban

- szántó átlagár / nettó vállalkozói jövedelem a mezőgazdaságban

Az alábbi diagram bemutatja, hogy átlagosan hány évnyi megtermelt eredményt kértek el az adott évben a termőföldpiacon egy hektár szántóterületért. Látható, hogy az uniós csatlakozás előtti években a ténylegesen megtermelt eredmény még sokkal alacsonyabb volt, azonban a földpiac már kezdte beárazni a csatlakozás várható kedvező hatásait. 2004-2008 között a földárak is kúsztak felfelé, de a kapott támogatás és így a realizált eredmény még nagyobb mértékben nőtt, jórészt ennek tulajdonítható a vizsgált arányszám csökkenése. A 2008-2010 közötti pénzügyi válság és az azt követő recesszió időszakában egyetlen évben volt csökkenés tapasztalható a termőföld árában, mégpedig 2010-ben (-5%), ettől eltekintve a termőföld ára a recessziós időszakban is viszonylag stabilan viselkedett. Az viszont megállapítható, hogy a föld ára sokáig nem követte le az elérhető jövedelem növekedését.

1_8.png

Forrás: Takarékbank Agrárcentrum számítás

Érdemes ezt az ábrát párhuzamba állítani a már említett diszkontrátával, amit esetünkben a 10 éves állampapírhozam adott évi átlagával közelítünk. Látható hogy a vizsgált mutatószám 2012-től tapasztalt emelkedése egybeesik az elvárt hozamszint mérséklődésével, visszatükrözve a közgazdasági alapösszefüggéseket.

2_6.png

Forrás: MNB

Érdemes megvizsgálni a szántó árak és a teljes mezőgazdaságban realizált jövedelmek viszonyát is, tekintettel arra, hogy a napi működésben és a befektetői döntések során a szántóföldi növénytermesztés az állattenyésztési ágazatok nagyon sok szálon összefüggenek. Ezt szemlélteti az alábbi ábra, ahol:

- Termelési tényezők jövedelme (mFt) = Nettó hozzáadott érték + Termelési támogatások

- Nettó vállalkozói jövedelem (mFt) = Termelési tényezők jövedelme – Bérek és közterhek – kamatok – bérleti díjak

- Szántó ár: Ft/hektárban számítva

- Szántó ár / Jövedelem árarányok: dimenzióját tekintve nem pontos, de jellemzi, hogy a földárak milyen mértékben tartanak lépést a mezőgazdaság egészében elérhető jövedelmekkel

3_6.png

Forrás: Takarékbank Agrárcentrum számítás KSH és NAIK-AKI adatok alapján

Nézzük meg, milyen következtetéseket érdemes levonni a fentiekből az előttünk álló időszakra:

 - az árakat a diszkontráta nagyon jelentősen befolyásolja, ebből a szempontból a földárakat támogató tényező, hogy jelentősebb kamatemelés előjelei sem Magyarországon, sem az Európai Unióban nem láthatóak,

- keresleti oldalon a banki finanszírozási lehetőségek egyelőre ugyancsak támogatják a földpiaci árak további lassú emelkedését,

- önmagában egy gazdasági visszaeséstől nem várjuk a mezőgazdasági jövedelmek érezhető (a földárakra is kiható) romlását,

- a mezőgazdasági jövedelmek tekintetében ugyanakkor a támogatási rendszer átszabása és a támogatási főösszegek csökkenése 2022-től rontani fogja az összképet,

- a támogatások nélkül számított eredmény az elmúlt években már érezhető növekedésnek indult, melyet a terjedő precíziós gazdálkodás és szemlélet, valamint a VP program során megvalósult beruházások pozitív, hatékonyságot javító hatásai tovább erősíthetnek – középtávon a két tényező hatása semleges lehet (stagnáló mezőgazdasági összjövedelem),

- a termőföld ára a historikus tapasztalatok alapján lefelé rugalmatlan, vagyis még recessziós környezetben is legfeljebb stagnál, esetleg minimális mértékben csökken.

Összességében a címben feltett kérdésre a válaszunk: a további, jelentősebb földár emelkedés tényezői kimerülőben vannak, azonban még komolyabb recesszió esetén sem számítunk az árszint nagyobb mértékű csökkenésére. Komolyabb veszélyt a hozamszintek, a kamatok emelkedése jelenthetne, azonban ennek jelei egyelőre nem láthatóak.

Szerző: Fazakas Péter – Takarékbank Agrárcentrum

A bejegyzés trackback címe:

https://magyartakarek.blog.hu/api/trackback/id/tr9416290226

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.
süti beállítások módosítása