Takarék Index: Jobban drágulnak a budapesti belvárosi lakások, mint a zöldövezetben lévők


2018. nov 07. írta: Takarék

A Budapest zöldövezeteiben elhelyezkedő lakások ára kisebb mértékben haladja meg a Belvároshoz közelebbi, nagyvárosias városrészen lévő ingatlanokét, mint tíz évvel ezelőtt – derül ki a Takarék Index legfrissebb elemzéséből. Ezen árkülönbség szűkülésében a befektetési célú lakásvásárlások elterjedése jelentős szerepet játszhatott. Az ingatlant nem az otthonuknak vevőknek ugyanis a zöldfelületnél sokkal fontosabb, hogy a lakások könnyen megközelíthetők, a szolgáltatások gyorsan elérhetők legyenek, mivel e tulajdonságokkal könnyebben tudják kiadni e lakásokat.

Alapvetően az elhelyezkedése határozza meg egy ingatlan értékét, azt egy vonzó környezet pozitívan befolyásolja. A zöld környezet, a fák, és nagyobb füves területek jelenléte sokaknak fontos szempont a lakóhelyválasztáskor. Az ilyen lokációknak ugyanis számos előnye van, a nagyobb fás területek javítják a környék levegőjét, csökkentik a zajterhelést, árnyékuk révén még a mikroklímát is pozitívan befolyásolhatják. De a zöldfelületek az ott élők mentális és fizikális egészségére is hatással vannak, valamint nagyobb esztétikai élményt nyújtanak. Vagyis egyszerűen jobb ott élni, dolgozni, miközben kedvezőbb lehetőségek nyílnak a szabadidő eltöltésére is. E kedvező hatások pedig a környék ingatlanjainak árában is megmutatkozhat.

A zöldfelületek többfélék lehetnek.  Például egy adott területen található több fa és füves terület miatt az egész városrész számíthat zöldebbnek, vagy beszélhetünk egy városi parkról, amely a környéken élők számára rekreációs lehetőségeket biztosít. A parkok bizonyos vonzáskörzettel bírnak, amely nagysága erősen függ magának a parknak a kiterjedésétől, illetve az ott elérhető lehetőségektől. Mindkét esetre vonatkozóan vizsgálták a Takarék Index elemzői a zöldterületek árakra gyakorolt hatását a fővárosban.

2. kerület: a felértékelődő Belváros hatása

A 2. kerület Budapest egyik legzöldebb kerületének számít, mégsem mutat egységes képet. A belvároshoz közelebbi része inkább nagyvárosias jellegű, majd a központtól távolodva egyre zöldül. A vizsgálat során a nagyvárosias kerületrészeket a zöldövezeti területekkel vetették össze az elemzők úgy, hogy ez utóbbit további két csoportra bontották: egy városközponthoz közelebbi, illetve egy távoli részre.

A 2008 és 2017/2018 első negyedéve közötti fajlagos medián árainak vizsgálata azt mutatta, hogy bár a nagyvárosias kerületi részek közelebb helyezkednek el a belvároshoz, illetve a Duna-part több ingatlan számára panoráma-prémiumot biztosíthat, az árak mégis az időszak során végig a zöldövezeti árak alatt maradtak, még a legkülsőbb zöldövezetiekéhez képest is. A gazdát cserélt zöldövezeti és a nagyvárosi területen található ingatlanok fajlagos medián ára közötti különbség 12,7, illetve 36,9 százalék között ingadozott. Ez az árkülönbség 2008 és 2011 között növekedett, majd 2012-től csökkenésnek indult, s 2017 és 2018 első negyedéves összevont áradatai alapján mérséklődött tíz százalék körülire, ami forintban kifejezve 65,5 ezer forintos négyzetméterenkénti különbséget jelentett.

A külső zöldövezeti részek árelőnye a nagyvárosias területekkel összehasonlítva szintén szűkült, a különbség 2013-tól indult mérséklődésnek, az akkori 26,1 százalékról 2017 és 2018 első negyedévére 3,7 százalékra esett vissza. A jelenség hátterében vélhetően nem a zöldebb kerületrészek csökkenő vonzereje áll, inkább a belváros felértékelődése. A válságot követően megélénkülő befektetői érdeklődés inkább a jól kiadható, városhoz közeli helyszíneket részesítette előnyben.

11. kerület: javuló közlekedési kapcsolatok

A 11. kerület meglehetősen vegyes képet mutat. A Duna mellett nagyvárosias, ami aztán lakótelepi környezetbe vált át. Ugyanakkor a kerület hegyvidéki területekkel is rendelkezik, például a Gellérthegy egy része is idetartozik, de más budai hegyek is gazdagítják. Jellemző, hogy a zöldövezet a belvárostól távolabb helyezkedik el, így a nagyvárosi rész rendelkezik a legjobb közlekedési kapcsolatokkal. Ugyanakkor a kerület közlekedése a távolabbi helyszínek esetében is sokat javult a 4-es metró elkészültét követően. A zöld városrészek árelőnye a 11. kerület nagyvárosias környékéhez képest a 2008 és a 2017/2018 első negyedéve közötti időszakban szintén jelentősen csökkent a tíz évvel ezelőttihez képest. 2008-ban még 34 százalékkal voltak magasabbak a fajlagos medián árak a zöld városrészekben Lágymányoshoz és Szentimrevároshoz viszonyítva, a 2017-es és a 2018 első negyedéves időszakban azonban ez az árelőny 19 százalékra apadt. Ez egyben azt is jelenti, hogy a nagyvárosias környékek viszonylag felértékelődtek a válságot követően, ami egybecseng a 2. kerületben tapasztalttal, és hasonlóan összefügghet a befektetési célú vásárlások megélénkülésével.

architecture-1079565_960_720.jpgFotó: pixabay.com

Budapest városi parkjai a nagyvárosias városszerkezetbe csempésznek egy kis zöldet. Bár javíthatják a környékükön élők életminőségét, bizonyos vonzáskörzeten kívül e pozitív hatások már nem, vagy csak alig érvényesülnek. A vonzáskörzet nagysága magának a parknak a kiterjedésétől függ, a hatás pedig a legközelebbi területnél a legerősebb. A városi parkok a környező ingatlanok értékére is hatással lehetnek, prémiumot biztosíthatnak a számukra más távolabbi lakások áraihoz képest.

Szent István park: a Duna közelsége miatti prémium

A Szent István parki ingatlanok ára az elmúlt 9-10 évben végig meggyőzően magasabb volt mind a közvetlen környékükön, mind pedig az egész Újlipótvárosban lévőknél. Bár az utóbbi években az árkülönbség csökkent, a Szent István parkban található lakások a fajlagos medián árakat tekintve még a 2017-es és 2018 első negyedéves együttes tranzakciós adatok alapján is közel 12 százalékkal többért keltek el, mint a közvetlen környékükön elhelyezkedők, míg az előnyük Újlipótváros fajlagos medián áraihoz képest 27 százalékos volt. Az árkülönbség csökkenésében szintén szerepet játszhatott a belvárosi területek viszonylag felértékelődése az utóbbi években a befektetési célú lakásvásárlásoknak köszönhetően. Ám a Szent István park jelentős árelőnyét nem csak annak zöldhatása okozhatja, hanem a Duna közelsége miatt az úgynevezett parti prémium is hozzáadódik ehhez. Ez hozzájárulhat a többi vizsgált városi parkhoz viszonyított kiugró árelőnyéhez.

Feneketlen-tó: ingadozó árkülönbségek

A Feneketlen-tó lakásárakra gyakorolt hatását két irányítószám-körzethez képest vizsgálták a Takarék Index elemzői. A kettő közül az 1114-es tartalmazza magát a Feneketlen-tavat is, míg az 1113-as közvetlenül mellette helyezkedik el. Az 1113-as és 1114-es irányítószámok fajlagos medián lakásárai meglehetősen hasonlóan alakultak a 2008 és a 2017/2018 első negyedéves időszakban. Ezeknél végig magasabb volt a Feneketlen-tó környékének ára. Az árkülönbség erősen ingadozott, 1 és 11 százalék közötti értékeket vett fel, mely ingadozás a terület szűkítése miatt elérhető kevés tranzakciós adatnak is köszönhető. Összességében a teljes vizsgált időszakban megvalósult tranzakciók alapján a fajlagos medián árak között 6-7 százalék körüli árelőny volt mérhető a két irányítószám-körzethez képest a tó környékén a 2008 és 2017/2018 első negyedév közötti teljes időszakban.

Összegzés

Az elemzés során minden vizsgált területen kimutatható volt némi árelőny a zöldterületek javára. A legnagyobb különbséget a tranzakciós fajlagos medián árakban a Szent István park esetében mérték a Takarék Index elemzői, ahol a teljes 2008 és 2018 első negyedév közötti időszakban megvalósult tranzakciók alapján 35 százalékkal cseréltek magasabb áron gazdát az ingatlanok, mint Újlipótváros egészében. A jelentős hatásban azonban a dunai panoráma árfelhajtó ereje is erősen szerepet játszhatott, hiszen a többi városi park esetében nem volt ilyen jelentős árkülönbség. A második helyen a 11. kerület zöldövezeteinek árelőnye állt ugyanazon kerület nagyvárosi területeivel szemben, ahol a lakóingatlanokat az előbb említett időszakban közel 30 százalékkal magasabb fajlagos medián áron értékesítették. De a 2. kerület zöldövezete is jelentősen drágábbnak bizonyult a fenti időtávon a nagyvárosi területekhez képest, itt 23 százalékkal kellett többet fizetni.

Jellemző, hogy a városi parkok kisebb árelőnyt biztosítottak a környékhez képest, bár azt meg kell jegyezni, hogy az összehasonlításul szolgáló nagyobb terület a Feneketlen-tó esetében tartalmazta a park közvetlen környékét, így tehát a különbség a mértnél nagyobb lehet.

 

Szólj hozzá